素人が初めて不動産売却を行う際に知っておきたい7つのポイント

知っていると得するお得情報

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どうも!道民ユウトです。

実は僕…

家(マンション)を売ることになりました(笑)
不動産(自分の住む家)の購入はした事はありますが、売却は初めての体験でした。

そこで、普通の不動産屋さんが運営するサイトでは細かいことが書いてあると思うんですが、一般人が考える不安や実際に体験したことをシェアすれば、誰かの役に立つと思ったので記事にしました。

専門的な部分は他のサイトでも書いてあるので、一般人(僕もですけど)がここは大事かな。と思ったところの解説をしたいと思います。

目次

不動産の売却で一般人が不安に思うこと

まずはやっぱりこの部分から。
宅建業者は知識や経験も豊富で、色んなケースを知っています。
ですが、僕たち一般人にはそんな知識や経験がありません。

一般人である僕ら(というか、この記事では僕が感じたことをそのままに)が疑問に思うであろうことを書いていきます。

では以下をご参照あれ!!

  • ちゃんと売れるのかが心配
  • 安く買い叩かれないかが心配
  • 査定が適性がどうかが心配
  • 不動産屋さんに不信感がある
  • 今住んでいる所をすぐに空けないといけないの?
  • 転居先が見つかるかどうか(引っ越し先があるのとないのと)
  • 税金のことが心配
  • ローンの処理はできるの?

不動産の売却でやるべきこと

ここではまず何から着手していけばいいのかについてざっくりと説明していきます。

  1. 資金面の確認をする
  2. 査定に出す
  3. 媒介契約を結ぶ
  4. 自宅を売りに出す
  5. 不動産売買契約を結ぶ
  6. 引っ越しの準備をする
  7. 残金を受領し、物件を引き渡す

1.資金面の確認をする

ここで気になるのは、やはり【お金】のこと。
自宅を売却した際には諸経費がかかります。
その他に、ローン残債が残っていれば差額分でマイナスになることもあるので、そこは預貯金で相殺できるかも重要なポイントです。

売却にかかる主な諸費用

税金
  • 印紙税
  • 所得税・住民税(譲渡税がある時)
  • 仲介手数料にかかる消費税
ローン関係
  • 抵当権の抹消費用
  • 司法書士への報酬

ローンが残っている場合は完済が売却の条件になっています。
そのため、自宅の売却金よりもローン残債が多ければ預貯金で一時的に補てんする必要があります。

また、売却益が出た場合は基本的には特例を使えるのであまり気にする必要はありません(利益が3000万円以上の場合のみ)

仲介手数料

売買価格が400万円以上の場合、成約価格×3%+6万円(上限)
~200万円では5%
200~400万円では4%となっています。

引っ越し費用
  • 引っ越し費用
  • 測量・建物解体費用等(必要に応じて)

繁忙期には基本料金の1.5~3倍とも言われています。
なので、時期を外せれば時期を外して対応するのも賢いやり方です。

一括で引っ越し業者に見積もり依頼を出しておくと便利です。
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2.査定に出す

次に【今の自宅の価格が】今現在いくらかなのかを知っておく必要があります。
場合によっては、ローンの残債が残る場合もありますし、逆に利益が出る場合もあります。
特に時期によっても値段が変化したりするので、これは素人には判断できません。

信頼できる不動産さんを見つけて自宅の査定を行っておくことで、前項の資金面もどれだけかかるのか?が明確になってきます。

今や車の査定もネットから行う事ができます。こちらのサイトで査定を依頼してみませんか?
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査定の依頼から販売までの流れについて

査定から売却までの流れは以下のようになっています。

  1. 査定の依頼
  2. 保有不動産の調査
  3. 宅建業者による査定
  4. 査定結果の報告(売却価格の提示)
  5. 売り出し価格の決定
  6. 媒介契約を結ぶ
  7. 販売開始
2-1.査定の依頼

まずは任意の不動産屋さんに出向いて査定を依頼するか、
ネットで見積もりを出してくれる不動産屋さんを見つける必要があります。

2-2.保有不動産の調査

査定依頼時に必要とされるものを上げておきます。
僕はこの中の書類がなくて結構時間を取られたので、予め要るものとして準備しておくことをオススメします。知っているのと知らないのでは雲泥の差です。

  • 登録済証(権利証)
  • 購入時の売買契約書・重要事項説明書
  • 各種覚書書
  • 土地の実測図(確定測量図・現況測量図)
  • 建築工事検査済書
  • 設計図書・仕様書・設備書など
  • 修繕履歴(修繕年月日と修繕内容)
  • パンフレット(新築分譲時のもの)
  • 管理規約・使用細則等(マンションの場合)
  • 総会資料(マンションの場合)

この中で管理規約や総会資料、固定資産税(納付書)は必要なければ捨ててしまうので
査定を意識したら取っておきましょう。
また、新築時のパンフレットや図面などもあると不動産屋さんに喜ばれますのであると早く査定が進みます(なくても支障ないですが、不動産屋さんが取りに行くので査定着手までの時間がややかかります)

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2-3.宅建業者による査定

査定には1週間ほどかかります。
大抵の場合は郵送で査定価格が届きます。

売却には査定価格を聞いてから売主が決める方法と、
業者にそのまま買取してもらう方法とがあります。

売主が価格を決めるケースの場合は、価格は売主が販売したい価格で売り出すことができますが、デメリットとして成約までの期間が読めない、または価格の変動を必要とする可能性があります。

業者買取の場合はメリットとしては迅速な売却が可能となっており、売却を誰にも知られたくないと言った場合に有効な手法です。
デメリットは市場価格よりも2~3割低く提示される場合が多いです。
理由としては、業者が直して販売するために修繕費を計上(差し引いた)した価格での買い取りになるためです。

2-4.査定結果の報告(売却価格の提示)

宅建業者による査定価格は中古市場の取引相場や動向を考慮して算出されます。
その価格で市場に出した時におおむね3ヶ月以内に制約するであろう価格とされています。

売主(持ち主)が売りたい価格で設定することもできますが、あまりに査定価格とかけ離れていると売れ残ってしまう可能性が高くなってしまうので注意が必要です。

2-5.売り出し価格の決定

不動産屋さんと売主とで価格のすり合わせを行います。
4(前項)でも書きましたが、市場に合わせた価格の決定が必要になってくるので、
不動産屋さんの意見はしっかり聞いておきましょう。

これは僕が経験したケースですが、明らかに売主が売りたい価格(もしくは不動産屋さんが仲介手数料を多く取りたいがための)設定だったりすると、とんでもない(市場に合わない)
値段での売り出しになってしまって、半年経っても売れない…なんてこともままあるケースのようです。

2-6.媒介契約を結ぶ

こちらは3(次項)で説明します。

2-7.販売開始

こちらは4(次次項)で説明します。

3.媒介契約を結ぶ

媒介契約には種類によって宅建業者の活動内容が変わってきます。その種類3つと特徴について説明します。
これは僕ら素人にはあまり選択の余地はなさそうなので、ざっくりと書いていきます。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

3-1.一般媒介契約

複数の不動産屋さんに重複して依頼できます。

レインズ(不動産流通標準情報システム)への登録義務や業務処理報告(お客さんからの問い合わせやどこに広告を出したかなど)の義務はありません。

3-2.専任媒介契約

特定の宅建業者1社のみに仲介の依頼ができます。
そして、売主が自分で売却先を見つけてきた場合その売却先と直接取引(自己発見取引)ができます。

7営業日以内にレインズへ登録してくれ、2週間に1回以上の業務処理報告があります。

3-3.専属専任媒介契約

専任媒介契約との違いは売主が自分で売却先を見つけてきた場合でも、その売却先と直接取引(自己発見取引)ができません。

そして、5営業日以内にレインズへ登録してくれ、1週間に1回以上の業務処理報告があります。

レインズとは?

国土交通省から指定を受けた指定流通機構が導入している情報ネットワークシステムを
レインズ(不動産流通標準情報システム)といいます。

これは早期の制約を目指すことを目的とした情報処理システムです。一般媒介契約以外で契約した場合は宅建業者は依頼された物件情報を登録する義務があります。

そして、レインズに登録されると登録済証が売主へ発行されます。

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4.自宅を売りに出す

不動産屋さんの活動について

不動産屋さんが行う活動は広告を出したり、オープンハウス(週末にお客さんが見学する方法)で行われます。

まだ売る物件に住んでいる場合でもオープンハウスはできますが、
乱暴な言い方をすると週末ごとに住んでいる家に他人が上がりこんでくることになるので
やや時間的や拘束やストレスが発生するので知っておいてください。

オープンハウスに向けて行っておく事について

建物の内外部の掃除がポイントです。
車の売却時にも同様にできるだけキレイな状態のものを購入したいと思うのは当然の心理です。

特に水回り(台所・換気扇・風呂場・トイレ・洗面台)の掃除はとても重要なので重点的に行っておきましょう。

5.不動産売買契約を結ぶ

契約に向けて準備しておくことはこちら。

  • 登録済証(権利証)
  • 印鑑(認印と実印)
  • 運転免許証(他には顔が分かるマイナンバーカードなど)
  • 収入印紙(売買金額に応じて金額が変わります)
  • 固定資産税・都市計画税の納付書
  • 仲介手数料の一部(半分ほど)
  • 建築確認通知書・検査済証・建築協定書
  • 管理規約・使用細則等(マンションの場合)
    *その他にも必要な書類がある場合があるので、都度確認してください。

不動産売買契約書とは?

不動産売買契約書は口約束でのトラブルを避けるために取り交わされる書類です。
売主と買主双方の権利と義務のを明記したとても重要な書類なので、
内容をしっかり確認して納得してから署名・捺印をするようにしましょう。
意味が分からない・理解できないままに契約してしまっても「あとでなかったことにして」というのは通用しません。

覚書(おぼえがき)とは?

売買契約が成立してから変更があった場合にも、上記同様に口約束で済まさないで
覚書を取り交わすようにしましょう。

不動産売買契約書のチェックポイントについて

大きく分けて3つのチェックすべきポイントがあります。

  1. 瑕疵(かし)担保責任
  2. 危険負担
  3. 手付解除
チェック1.瑕疵(かし)担保責任

瑕疵(かし)担保責任は、目に見えない住宅の欠陥に関して引き渡し後も売主が買主に対して責任と負担を負う事を言います。

その中でもまた3つの法律があります。

品確法:新築住宅のみで10年間

宅建業法:宅建業者が売主の場合2年間

民法:1年以内(契約当事者の合意によって内容を変更することができるので、一般的には
引き渡し日から一定期間にするケースが多い)

チェック2.危険負担

売買契約を結んでから物件の引き渡し日までに購入物件が火災・地震・台風などによって損害を受けたケースで、売主・買主双方に責任がない場合、その損害についてどちらが責任を負うかを決めておく必要があります。

民法上は買主が負担する事が多いのですが、通常の不動産取引では売主負担とするのが一般的です。

具体的には、損害が軽い場合は売主が修復するか売買代金を減額する。
損害が大きい場合は買主は契約の解除ができ、それまでに支払った金銭は全額返金するなどの規定を設けておきます。

チェック3.手付解除

手付金とは売買契約を結ぶ際に買主から売主へ支払われるお金のことで、
買主が急に契約を解除したいとなった場合には違約金として返還されないお金のことです。
(ローンが組めないなどの場合はローン解除という特約を付けておくと手付金は返還されます)

仮に売主の方から一方的に契約を解除する場合は手付金の倍額を払うことで解除できます。
しかし、相手側がすでに支払いを済ませた場合や手付金をもって契約を解除できる期間を超えてしまった場合は契約違反となり、別途違約金が発生することがあるので注意が必要です。

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6.引っ越しの準備をする

売買契約を終えたら、残金の支払いと物件引き渡しに向けた準備に入ります。
特に住宅ローンを返済している場合には金融機関に連絡をして色々と調整が必要になってくるので忙しいです。

その項目が以下。

  • 抵当権の抹消手続き
  • 残金支払前には引っ越しを
  • 物件引き渡し前に物件の最終確認を

6-1.抵当権の抹消手続き

住宅ローンを借り入れている場合(まあ、ほとんどのケースが当てはまると思いますが)
残金を精算して抵当権を抹消しなければなりません。

ローンよりも売却した金額が少ない場合は不足分を【現金で用意】しておかなければなりません。抵当権を抹消するには一度残債をなくす(一括返済する)必要があります。
こちらの金策がとても大変です。

なので、ローンの残金を予め知っておく必要があります。
借りている金融機関に聞いておきましょう(問い合わせすると教えてくれますし、
固定金利で支払っている場合は明細書に残金が書いてあります)

6-2.残金支払前には引っ越しをしましょう

  • 登録済証(権利証)
  • 印鑑(認印と実印)
  • 運転免許証(他には顔が分かるマイナンバーカードなど)
  • 収入印紙(売買金額に応じて金額が変わります)
  • 固定資産税・都市計画税の納付書
  • 仲介手数料の一部(半分ほど)
  • 建築確認通知書・検査済証・建築協定書
  • 管理規約・使用細則等(マンションの場合)
    *その他にも必要な書類がある場合があるので、都度確認してください。

6-3.物件引き渡し前に物件の最終確認をします

物件の引き渡し日が近づいてきたら、売主と買主で物件の確認をします。
これは主に引き渡し後のトラブルを避けるためのものですが、
売主がいない所で物件を見ておきたいところです。

特にこれは僕が経験したことですが、物件の手直しをしている。または予定の場合、
どのように行われているかをこっそり確認しておくとベター。

業者がこっそり終わらせている場合もあるので(雑な仕事で終わっていることもあるので、
自らの目で確認しておきましょう)
僕のケースでは、庭の整地をするとのことだったので、見てみるとアスファルトが剥げていたり、囲いを掘り返して木の根っこを抜くところが不完全だったりしたので。

話しが逸れましたが、物件の最終確認では必ず【売買契約書】の記載と現地の状況が合っているかを確認しておきましょう。

以下はチェックポイントです。

  • 物件状況の確認
  • 設備等の確認
  • 敷地の境界線の確認
  • その他

建物の解体取り壊しや土地の測量などが契約書通りになっているかを見ておきましょう。
照明器具や設備(エアコンや家具など)があるか、またその設備がしっかり使えるかということも同時に確認しておきましょう。

敷地の境界線が曖昧だと、除雪や車庫を立てる際のトラブルの元になり得ます。
そのため、「+」の形をした杭がどこにあるのかを確認しておきましょう。
見えない、見つからない場合もあるので事前に確認しておくように売主に言っておきましょう。

ライフライン(ガス・電気・水道)の連絡先や町内会などの細かなルールも事前の確認がベストです。

電気は自由化によって色々な選択肢の中から選ぶことができるようになりました。
今回僕が乗り換えしたのがこちらの会社です。

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この記事の趣旨と異なってしまうので、詳しくはこちらの記事にまとめてあるので参考までに。

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7.残金を受領し、物件を引き渡す

6-3.の物件引き渡し前に物件の最終確認が完了したら、
こちらが買主の場合は物件の全額を、
こちらが売主の場合は手付金を差し引いた金額を受領して引き渡し完了です。

残金決済と同時に所有権移転や抵当権の抹消登記などを行います。
こられは司法書士さんが代理で行う場合がほとんどです(その分費用が発生します)

マイホームを売却したらやるべきこと

自宅を売却したら利益が出た場合(譲渡所得税が生じます)
譲渡した翌年(2月16~3月15日まで)に確定申告をする必要があります。

3000万円の特別控除を利用するしないに関わらず、譲渡所得税の有無に関わらず確定申告は必要です(用紙は不動産屋さんにもらえます)

確定申告に必要な書類

3000万円の特別控除に必要なもの。

  • 譲渡所得の内約書
  • 売買契約書(売却した場合)
  • 売却した土地・建物の登記事項契約書
  • 売却した土地・建物の売買契約書(購入した時のもの)
  • 建築請負契約書や購入時に受領した領収書
  • 売買した時の仲介手数料・印紙代など譲渡費用の領収書
  • 住民票の除票

*申告に必要な書類は税務署に確認しておきましょう

まとめ

さて、ここまで色々書いてきましたが、より詳しい情報は不動産屋さんに任せるとして、
僕のブログで知っておいて欲しい事は、ずばり素人ができるだけ高く売るために
知っておいてほしい事です。

不動産取引は基本的にはプロに任せるしかありません。
素人の知識や行動量ではとても太刀打ちできるものではありません。

なので、僕らにできることは自分でできることはなるべく自分の足や手間をかける事だけです。

不動産屋さんの査定・引っ越し業者の見積もり・移転先の電気やWIFIの乗り換えなどですね。
後は、気になったことはしっかり聞く・言う事です。

遺恨を残しての取引ではいいことはありません。
何十年も長きに渡ってお金を払っていくものだし、「聞いてない」は契約上通用しません。
なので、多少しつこいと思われるくらい納得いくまで話し合う事をオススメします。

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この記事を書いた人

道民ユウト。旭川在住の人。

このブログでは僕が行ってみて良かった!!って感じた北海道の温泉地(客室露天風呂)・グルメ・車での移動情報をお届けします。

主に30代カップル・夫婦(子供なし)の参考になる情報を発信していきます。

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